本文來自微信公眾號：經(jīng)濟觀察報，作者：田國寶，題圖來自：經(jīng)濟觀察報

7月22日上午，合肥經(jīng)開區(qū)高劉街道長崗社區(qū)新橋家園小區(qū)里，幾位老人圍坐打牌，帶孩子的老人坐在樹蔭下聊天。這是一個回遷小區(qū)，居民多是附近村莊的拆遷村民。臨近中午，人群漸漸散去，小區(qū)恢復(fù)平靜。

幾百米外的商業(yè)街上，一天中最熱鬧的時段剛剛開始，長鑫科技的員工陸續(xù)走出園區(qū)，涌向街邊的餐館和便利店。小區(qū)西側(cè)，就是即將于7月27日在科創(chuàng)板掛牌上市的長鑫科技（688825.SH）總部。

十年前，這片緊鄰合肥新橋國際機場、距離主城區(qū)40多公里的區(qū)域，還是成片的村莊和農(nóng)田。2016年長鑫科技項目落地，2019年投產(chǎn)，變化最初并不明顯。

真正的轉(zhuǎn)折出現(xiàn)在2024年，大量員工和產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)涌入，原本冷清的回遷社區(qū)聚集起人氣，房租上漲，希爾頓、肯德基、麥當勞、瑞幸咖啡相繼落地。曾經(jīng)在這片土地上耕種的村民，如今把回遷房租給長鑫科技的員工。

長鑫科技上市在即，也意味著安徽省、合肥市及合肥經(jīng)開區(qū)等國有股東將迎來可觀回報。長鑫科技最后一輪增資價格為每股2.63元，本次發(fā)行價為每股8.66元，賬面增值超過兩倍。

從村莊農(nóng)田到芯片新城，從人口流入、住房租賃到產(chǎn)業(yè)集聚、資本回報，一家企業(yè)正在重新塑造一個區(qū)域的發(fā)展節(jié)奏。

租賃一房難求

從合肥市區(qū)驅(qū)車前往長鑫科技總部，需要近半個小時。離開城區(qū)后，道路兩側(cè)逐漸變成農(nóng)田和村莊，直到廠區(qū)附近，密集的住宅小區(qū)才重新出現(xiàn)。

一位網(wǎng)約車司機告訴經(jīng)濟觀察報，他不愿意接長鑫科技方向的訂單，回來基本接不到客人，還得往機場方向多跑十公里才能接到派單。在網(wǎng)約車司機眼里，這里仍是城區(qū)之外的偏遠地帶，但在租房市場上，這里已經(jīng)一房難求。

長鑫科技總部規(guī)模不算大，廠區(qū)東側(cè)集中了十余個住宅小區(qū)，既有新橋家園、連環(huán)新村等回遷社區(qū)，也有長鑫嘉園、長鑫公寓等員工宿舍，以及海誠如寓、泊寓等長租公寓。廠區(qū)北側(cè)還有華僑城國際小鎮(zhèn)住宅區(qū)。

2019年，合肥市政府與長鑫科技、華僑城集團、北方華創(chuàng)等企業(yè)簽署合作協(xié)議，啟動長鑫集成電路制造基地項目，總投資超過2200億元，包括12英寸存儲器晶圓制造基地、空港集成電路配套產(chǎn)業(yè)園和華僑城國際小鎮(zhèn)等項目，希望圍繞長鑫科技打造完整的產(chǎn)業(yè)和生活配套。

華僑城國際小鎮(zhèn)是長崗片區(qū)唯一的商品房項目，前期主要面向長鑫科技員工銷售，售價為每平方米1.2萬元至1.4萬元。但項目整體去化偏慢，目前已全面放開銷售，銷售人員介紹，在售的5號地和8號地均為現(xiàn)房，洋房均價約每平方米8000元，高層價格更低。

租賃市場卻是另一番景象。

華僑城國際小鎮(zhèn)一位業(yè)主告訴經(jīng)濟觀察報，2025年初，兩居室月租金約2000元，可出租房源不少；今年月租普遍漲到3000元左右，很多小區(qū)已經(jīng)沒有空房。

新橋家園一位居民對這種變化的感受更直接。她是附近村民，拆遷后家里分得三套住房，一套自住，兩套出租給長鑫科技員工，兩居室年租金約2萬元，三居室約2.5萬元，租客入住后很少更換。她家的收入主要靠丈夫務(wù)工和房租。過去這些房子長期空著，這兩年周邊住房越來越搶手，都租了出去。

多位居民證實，今年周邊幾個回遷小區(qū)幾乎沒有空置房源，甚至大量還沒來得及裝修的毛坯房也被租客搶走。租客除了長鑫科技員工，還有配套企業(yè)員工、外包人員和二期項目的建設(shè)工人。

這片區(qū)域曾經(jīng)和多數(shù)城郊村莊一樣人口外流，如今，外來的年輕人反而住進了村民的回遷房。

緊鄰新橋家園的連環(huán)新村同樣滿租。

一位房產(chǎn)中介告訴經(jīng)濟觀察報，小區(qū)目前幾乎沒有可出租房源，想租房只能等現(xiàn)有租客退租，即便等上兩三個月，也未必能租到。

這位中介介紹，周邊共有9個回遷小區(qū)，合肥新橋國際機場建設(shè)時，即開始建設(shè)回遷房，這些回遷房取得產(chǎn)權(quán)證后均可上市交易，二手房成交價約5000元/平方米，但買賣并不活躍。真正的變化發(fā)生在租賃市場。2025年不少房源還難以出租，今年長鑫科技持續(xù)擴招，新增住房需求快速釋放，附近可出租的房源幾乎都被消化。

繁華初現(xiàn)

住房之外，周邊的商業(yè)生態(tài)也在改變。

距離長鑫科技大門100多米，小紅經(jīng)營著一家便利店。她是本地人，最初在附近回遷小區(qū)開店，賣日用品和蔬菜水果，顧客主要是周邊居民，收入僅夠維持一家人的日常開支。

2019年長鑫科技投產(chǎn)后，她和丈夫把店鋪搬到廠區(qū)附近。新店周邊聚集了不少餐館，員工吃完飯順手買水、買煙、買零食，客流明顯增加，生意比以前好了不少。店鋪搬遷的方向，也是這片區(qū)域重心轉(zhuǎn)移的方向。

2024年底，服務(wù)長鑫科技的碩金廣場開業(yè)，各類餐飲、便利店陸續(xù)進駐，競爭更加激烈。不過，長鑫科技持續(xù)擴招，新增消費需求很快消化了新增供給。除2025年上半年企業(yè)人員調(diào)整期間生意短暫受影響外，店鋪經(jīng)營一直比較穩(wěn)定。

2025年下半年，存儲芯片市場回暖，長鑫科技重啟大規(guī)模招聘，小紅店里的客流恢復(fù)增長。今年上市臨近，周邊商業(yè)氛圍進一步升溫。

小紅店鋪客流的起伏，背后是長鑫科技員工規(guī)模的變化。招股書顯示，公司員工人數(shù)由2023年底的9605人增至2024年底的13858人；盡管2025年上半年進行人員調(diào)整，當年年底員工總數(shù)仍達到19298人，絕大多數(shù)在合肥總部工作。2026年以來，長鑫科技繼續(xù)擴大招聘，7月22日，其官網(wǎng)仍有1201個社會招聘崗位和43個校園招聘崗位開放。多位員工預(yù)計，到今年年底，員工總數(shù)有望增至2.5萬人。

員工規(guī)模持續(xù)擴大，為周邊商業(yè)提供了穩(wěn)定客源。

長鑫科技一位技術(shù)崗位員工告訴經(jīng)濟觀察報，他入職一年多，在合肥同類企業(yè)中，長鑫科技的薪酬福利有一定競爭力。加班較多，但強度可以接受，他所在部門通常晚上10點前下班，部分周六需要加班。

長鑫科技的廠區(qū)設(shè)有員工食堂，但午餐高峰排隊時間較長，不少員工選擇到園區(qū)外就餐，也有人飯后到商業(yè)街休息、購物。長崗社區(qū)午間的熱鬧，正來自這些員工。

一位餐館老板告訴經(jīng)濟觀察報，他在長鑫科技建廠初期就在附近做餐飲，當時顧客主要是項目建設(shè)工人。碩金廣場開業(yè)后，他把門店搬入商場，消費群體轉(zhuǎn)為長鑫科技員工及配套企業(yè)員工。從建設(shè)工人到產(chǎn)線員工，顧客換了一批，長崗片區(qū)也從工地變成了園區(qū)。

他說，商場開業(yè)初期客流并不穩(wěn)定，直到2025年下半年長鑫科技擴招，飯店經(jīng)營才真正步入正軌，目前日營業(yè)額穩(wěn)定在2000元以上，高峰時可達3000元。

在多位商戶看來，長鑫科技二期項目投產(chǎn)后，員工規(guī)模還會增長，周邊商業(yè)仍有擴容空間。

供應(yīng)鏈協(xié)同

住房和消費只是長鑫效應(yīng)最直觀的部分，更深層的影響在于一條集成電路產(chǎn)業(yè)鏈的成形。

2016年，長鑫科技項目在合肥啟動，一期總投資180億元，其中合肥產(chǎn)投出資144億元，占比80%。彼時，中國大陸尚未實現(xiàn)DRAM芯片規(guī)?；慨a(chǎn)，長鑫科技項目所在地還是農(nóng)田和村莊，這筆投資更像一場充滿不確定性的長期押注。

DRAM是手機、電腦、服務(wù)器、智能汽車等電子產(chǎn)品的核心存儲器，也是全球半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)競爭最激烈的領(lǐng)域之一。長鑫科技采用IDM模式，覆蓋研發(fā)、設(shè)計、晶圓制造、封裝測試到銷售全流程。目前，全球具備這一完整能力的企業(yè)僅有三星電子、SK海力士、美光科技和長鑫科技四家。2025年，前三家公司仍占據(jù)全球九成以上市場份額，長鑫科技市場占有率不足一成。

圍繞長鑫科技，合肥規(guī)劃建設(shè)了空港集成電路配套產(chǎn)業(yè)園。如今，北方華創(chuàng)、萬維克林精密裝備、合盟精密工業(yè)、芯物半導(dǎo)體材料、壹月科技、孚烜自動化、知常電子設(shè)備、貝斯蘭電子等設(shè)備、材料和零部件企業(yè)相繼落地，初步形成覆蓋上游關(guān)鍵環(huán)節(jié)的配套體系。

長鑫科技廠區(qū)周邊還聚集了合光光掩?？萍?、沛頓存儲科技、廣鋼氣體、上超材料、亞越半導(dǎo)體、至匯半導(dǎo)體應(yīng)用等企業(yè)，業(yè)務(wù)涵蓋光掩模、封裝測試、電子特氣、新材料等領(lǐng)域。過去需要跨區(qū)域協(xié)作完成的產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)，逐步向同一區(qū)域集中。

在合肥的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，這片區(qū)域被命名為集成電路產(chǎn)業(yè)園，單個項目投資規(guī)模普遍達到數(shù)十億元，數(shù)十家配套企業(yè)共同構(gòu)成了圍繞晶圓廠運轉(zhuǎn)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。十年前從零起步的一座工廠，如今成了一片產(chǎn)業(yè)集群的圓心。

集聚還在向更大范圍延伸。集成電路產(chǎn)業(yè)園南側(cè)預(yù)留了大片產(chǎn)業(yè)用地，北側(cè)連接著以蔚來汽車為核心的智能電動汽車產(chǎn)業(yè)園，該區(qū)域已聚集三座整車工廠、三座動力電池工廠以及大量汽車零部件企業(yè)。新能源汽車與集成電路兩條產(chǎn)業(yè)鏈在空港片區(qū)交匯，進一步提升了區(qū)域的產(chǎn)業(yè)承載能力。

長鑫科技與產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)的聯(lián)系，也不止于供應(yīng)關(guān)系。此次IPO戰(zhàn)略配售名單中，既有中微公司、拓荊科技、屹唐股份等半導(dǎo)體設(shè)備企業(yè)，也有滬硅產(chǎn)業(yè)、安集科技、奕斯偉材料等材料企業(yè)，以及通富微電等封裝測試企業(yè)；小米、TCL科技、蔚來、阿里云、中興通訊、華勤技術(shù)、傳音控股、快手、奇瑞汽車等終端應(yīng)用企業(yè)同樣出現(xiàn)在戰(zhàn)略投資者名單中。

從設(shè)備、材料、制造到終端應(yīng)用，產(chǎn)業(yè)鏈不同環(huán)節(jié)通過股權(quán)投資建立起更緊密的聯(lián)系，既有資本紐帶，也有業(yè)務(wù)協(xié)同。長鑫科技正在成為國內(nèi)存儲產(chǎn)業(yè)的重要連接節(jié)點。

耐心與回報

從住房、商業(yè)到產(chǎn)業(yè)鏈，今天的長鑫效應(yīng)建立在合肥持續(xù)十年的投入之上。長鑫科技登陸資本市場，這場投資開始進入兌現(xiàn)期。

2016年，長鑫科技前身合肥智聚成立，至IPO前，長鑫科技先后完成九輪融資，累計引入60余家投資機構(gòu)，融資總額約579.2億元。

作為早期投資方之一，基石資本董事長張維回憶，2016年前后，外界普遍低估了全球科技競爭加劇對中國半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)的影響，但在他看來，那已經(jīng)是一個時代的轉(zhuǎn)折點。

他認為，核心技術(shù)自主可控的重要性不斷提升，存儲芯片這樣的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)將迎來長期發(fā)展機遇，這也是基石資本持續(xù)投資長鑫科技等硬科技企業(yè)的重要原因。

在長鑫科技的發(fā)展過程中，合肥國資始終扮演關(guān)鍵角色。該公司成立初期的融資主要來自地方國資和公司管理層。

2020年，長鑫科技啟動市場化改革，合肥產(chǎn)投和合肥經(jīng)開區(qū)國資合計將69%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給創(chuàng)始團隊控制的清輝集電，隨后引入社會資本，逐步完成市場化融資。到2025年6月最后一輪融資完成時，長鑫科技估值約1583億元。

招股書顯示，IPO前，清輝集電為第一大股東，持股21.67%；合肥產(chǎn)投集團通過全資子公司持股11.71%，為第二大股東；國家集成電路產(chǎn)業(yè)投資基金二期持股8.73%，員工持股平臺持股8.37%。地方國資既是企業(yè)早期的主要投資者，也始終保留重要股東地位。

資本投入之外，地方政府還承擔了大量產(chǎn)業(yè)配套建設(shè)。據(jù)一位官方人士介紹，長鑫科技成立以來，地方政府持續(xù)提供資金支持，主導(dǎo)建設(shè)了新橋集成電路科技園等產(chǎn)業(yè)配套，并通過招商引資引入上下游企業(yè)，部分配套企業(yè)由地方國資直接參與投資。員工居住的長鑫嘉園、長鑫公寓，以及商業(yè)配套碩金廣場等項目，也主要由合肥經(jīng)開區(qū)國資建設(shè)運營。

這些長期投入，隨著企業(yè)經(jīng)營改善開始進入收獲期。2025年，長鑫科技首次實現(xiàn)全年盈利，歸屬于母公司股東的凈利潤18.75億元。進入2026年，人工智能快速發(fā)展帶動存儲需求增長，長鑫科技的業(yè)績進一步釋放，一季度凈利潤247.62億元，預(yù)計上半年凈利潤500億元至570億元，同比增長超過20倍。

按發(fā)行方案測算，長鑫科技此次IPO預(yù)計募集資金579.2億元；若超額配售選擇權(quán)全部行使，募集資金總額將達666.1億元。

對合肥而言，回報不止于賬面。長鑫科技上市后，地方國資的長期投入獲得資本市場定價，股權(quán)價值顯著提升；圍繞企業(yè)形成的集成電路產(chǎn)業(yè)集群，帶動了人口集聚、住房需求、商業(yè)繁榮和產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同，為合肥培育出新的產(chǎn)業(yè)增長極。

從一家晶圓廠，到一條產(chǎn)業(yè)鏈，再到一座新城，長鑫科技的軌跡折射出地方產(chǎn)業(yè)投資的另一種路徑，即以長期資本培育戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，再以產(chǎn)業(yè)集聚帶動城市發(fā)展。當企業(yè)進入收獲期，資本、產(chǎn)業(yè)和城市，也在同步兌現(xiàn)這場歷時十年的投入。

而新橋家園樹蔭下的牌局、商業(yè)街的午間人流、一房難求的回遷小區(qū)，是這場耐心投資最日常的回報。

（應(yīng)受訪者要求，小紅為化名；本報記者郭宏超對報道亦有貢獻）

本文來自微信公眾號：經(jīng)濟觀察報，作者：田國寶