本文來(lái)自微信公眾號(hào)： 冰川思享號(hào) ，作者：關(guān)不羽

與其“零星項(xiàng)目”搞優(yōu)化，不如優(yōu)先考慮“零星項(xiàng)目”推進(jìn)居民自主更新。甚至在一些推進(jìn)難度大的大型老舊社區(qū)，也可以根據(jù)具體情況化整為零。

業(yè)主湊錢改造舊小區(qū)，可行嗎？溫州人給出了答案。

近日，溫州樂清虹橋鎮(zhèn)的老虹苑小區(qū)湊錢建房引發(fā)廣泛關(guān)注。52戶居民每戶預(yù)交20萬(wàn)元，湊了1010萬(wàn)元，用于拆除、設(shè)計(jì)、建造、電梯、管線等。

每平方米1821元的造價(jià)實(shí)現(xiàn)了樓梯房變身電梯房，兩房變?nèi)?，還自帶車位，面貌煥然一新。

老虹苑小區(qū)自籌自建加原拆原建模式，為舊房改造開辟了一條新路。對(duì)上海艱難繁劇的舊房改造任務(wù)，更有啟發(fā)意義。

01

高樓林立的陸家嘴、萬(wàn)國(guó)建筑博覽會(huì)的外灘是上海的面子，海量的“老破小”才是上海的里子。

根據(jù)上海市住建委及第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，上海2000年底前建成的城鎮(zhèn)住宅約4.2億至4.6億平方米，占全市存量住宅的40%—45%。中心城區(qū)更驚人。

黃浦、靜安、徐匯等傳統(tǒng)市區(qū)，2000年前住宅占比普遍在60%—75%。曹楊、彭浦、鞍山、田林等“老公房大本營(yíng)”，更是堆積了2.5億平方米的“老破小”。

上海是全國(guó)老房子占比最高的超大城市，沒有之一。

上海的“老破小”不僅占比高、總量大，而且“破”得很有特色，比如上海特色的“小梁薄板”。

“小梁薄板”是上海特有的一種不成套舊住房類型，建于20世紀(jì)60-70年代。?梁小板薄、地基淺的極致省材料，三戶人家合用廚衛(wèi)?的極致省面積。能省的、不能省的都省了，堪稱現(xiàn)代城市建筑史上的奇觀。

近半個(gè)世紀(jì)的超負(fù)荷使用，這些頂級(jí)老破小早已不堪重負(fù)，漏水跳閘是尋常事，隔音防潮形同虛設(shè)。

這種居住體驗(yàn)差到極點(diǎn)、建筑安全令人擔(dān)心到極點(diǎn)的上海特色老破小，上海人苦之久矣。

▲上海的“小梁薄板”房（圖/視頻截圖）

直到2022年上海市加快“兩舊一村”改造后，總算看到了盡頭。經(jīng)過(guò)三年攻堅(jiān)，2025年底上?；就瓿尚×罕“宸课莞脑?。

改完“小梁薄板”，還有數(shù)量更龐大的磚混老公房。磚混老公房主要建于20世紀(jì)八十年代，按照《建筑結(jié)構(gòu)可靠性設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB50068-2018）的規(guī)定，普通住宅的設(shè)計(jì)使用年限為50年。這些跨世紀(jì)老公房也到了非改不可的極限了。

上海正在進(jìn)入舊房改造的高峰期。

02

目前上海已經(jīng)明確了“成片項(xiàng)目‘綜合改’、零星項(xiàng)目‘優(yōu)化改’、特殊項(xiàng)目‘公益改’”三種改造新模式。

三種新模式針對(duì)老舊小區(qū)實(shí)際情況的精準(zhǔn)施策，顯然比傳統(tǒng)棚改大拆遷的房地產(chǎn)開發(fā)“一刀切”進(jìn)了一大步。新模式在資金籌措、居民安置等舊改難題上采取了更靈活的多元化模式。政策發(fā)力、模式更新后，過(guò)去推不動(dòng)、改不了的老大難項(xiàng)目推得動(dòng)了。

比如，2024年內(nèi)江大板房（“小梁薄板”的一種）項(xiàng)目首創(chuàng)“原址回搬+異地置換+貨幣補(bǔ)償”多元安置、“歷年增量房源+征收剩余房源”統(tǒng)籌使用的改造模式，實(shí)現(xiàn)簽約首日即100%生效。該項(xiàng)目此前兩次啟動(dòng)未果，有“天下第一難”之稱。

還有彭浦新村彭一小區(qū)，該小區(qū)原址40幢非成套老舊住房，是中心城區(qū)最大規(guī)模舊住房改造項(xiàng)目。

2025年6月29日，2110戶居民回搬進(jìn)改造后的17幢高層住房，不僅實(shí)現(xiàn)了家家獨(dú)門獨(dú)戶的宜居之夢(mèng)，還享受到了齊全的配套。

▲完成改造的彭浦新村彭一小區(qū)（圖/圖“上海靜安”公眾號(hào)）

彭浦新村作為上海最早建成的工人新村，斷斷續(xù)續(xù)改造了20年，終于在2025年取得了巨大的進(jìn)展。

成片項(xiàng)目“綜合改”，成效顯著。相比之下，那些年份不高不低、規(guī)模不上不下的“零星項(xiàng)目”，就頗為尷尬了。

所謂“優(yōu)化”，主要是公共設(shè)施完善、外立面翻新的局部改造，即便是“特殊戶型做適應(yīng)性調(diào)整”對(duì)建筑結(jié)構(gòu)的改動(dòng)也很有限，實(shí)際效果是治標(biāo)不治本。

甚至這種局部“優(yōu)化”也很難落實(shí)，比如為老破小加裝電梯的局部?jī)?yōu)化，實(shí)施起來(lái)甚至比原拆原建的大改還要難。這種縫縫補(bǔ)補(bǔ)又三年的“優(yōu)化”，并不能解決問(wèn)題，甚至是浪費(fèi)資源。

以“老破小”糟糕至極的建筑基礎(chǔ)、簡(jiǎn)陋至極的規(guī)劃方案，螺螄殼里做道場(chǎng)的“優(yōu)化”能有多大效果？所以，目前上海所有成功的舊房改造項(xiàng)目，無(wú)一不是徹底重建。成功“優(yōu)化”的項(xiàng)目鳳毛麟角。

這種零星項(xiàng)目的“優(yōu)化”與其說(shuō)是解決“老破小”陳年老賬的妥善方案，不如說(shuō)是政府主導(dǎo)政策性改造的無(wú)奈之舉。畢竟政府主導(dǎo)的政策性改造必須統(tǒng)籌安排，資源分配總要分個(gè)輕重緩急。不得不抓大放小、先難后易。

問(wèn)題是，歷史欠賬太多，等不起。

上海目前設(shè)定的改造目標(biāo)是“十四五”期間每年不少于1000萬(wàn)平方米，十年甚至二十年也改不完。盡管上海市政府近年來(lái)加大改造力度，每年都能超額完成目標(biāo)。

但是，龐大的“歷史欠賬”依然不容樂觀。那些實(shí)際設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、建筑工藝遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到國(guó)標(biāo)要求的老破小，能堅(jiān)持那么久嗎？如果所有舊房改造項(xiàng)目都要政府主導(dǎo)推動(dòng)，只怕是“80后”老破小還沒改完，“90后”老房改造又迫在眉睫了。

因此，上海目前政府主導(dǎo)政策性改造的三種新模式還不夠，需要居民自主改造模式作為補(bǔ)充。溫州樂清虹橋鎮(zhèn)的老虹苑小區(qū)，可供參考。

03

相比政府主導(dǎo)的“大包大攬”，居民自主改造別具優(yōu)勢(shì)。

首先是項(xiàng)目選擇更靈活，相比政府主導(dǎo)的政策性改造輕重緩急的嚴(yán)謹(jǐn)排序，居民自主改造更因地制宜。

有條件、有需求的就可以上，不必過(guò)于拘泥于設(shè)計(jì)年限。三四十年的老房子遲早都要改，居民自主改造先行一步，居民是早改早享受，也能為政府將來(lái)的舊改工程減輕負(fù)擔(dān)。

其次是資金來(lái)源多元靈活，居民自籌、社會(huì)資本都可以參與，減少了政府補(bǔ)貼的壓力，節(jié)約了財(cái)政支出。而且居民自籌出資，參與設(shè)計(jì)規(guī)劃、施工建設(shè)的積極性更高、“腰板”更硬，也有利于真正把舊房改成好房。

而且，相比溫州，上海推行居民自主改造的市場(chǎng)基礎(chǔ)更好。大量老破小集中于中心城區(qū)，這些“黃金地段”的老破小，自主改造不僅提升了居住舒適度，更有明顯的升值空間，居民的接受度更高，社會(huì)資本的參與空間也更大。

改造項(xiàng)目如能有一定的居住套數(shù)增量，可以部分甚至完全消化建筑成本，并不是“虧本買賣”。

因此，與其“零星項(xiàng)目”搞優(yōu)化，不如優(yōu)先考慮“零星項(xiàng)目”推進(jìn)居民自主更新。甚至在一些推進(jìn)難度大的大型老舊社區(qū)，也可以根據(jù)具體情況化整為零。有條件推行居民自主改造的樓組先行一步，對(duì)整體的項(xiàng)目推進(jìn)也是有益的。

國(guó)務(wù)院于2026年5月正式印發(fā)的首個(gè)國(guó)家級(jí)城市更新專項(xiàng)規(guī)劃《城市更新“十五五”規(guī)劃》，已經(jīng)將“?支持老舊住房自主更新?”明確納入“?好房子?”建設(shè)范疇。

浙江、廣東等地已經(jīng)為居民自主改造建章立制，例如《浙江省城鎮(zhèn)社區(qū)更新條例》明確“房屋建筑所有權(quán)人可以提出更新項(xiàng)目申請(qǐng)”。

政策的大門已經(jīng)打開，成功的項(xiàng)目也有了，困擾上海多年的“老破小”改造更新難題應(yīng)該有新的解題思路。

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*題圖來(lái)源于CFP