本文來自微信公眾號： caoz的夢囈 ，作者：caoz，頭圖來自：作者拍攝

經(jīng)常會看到類似的評論，中國那么多風(fēng)景，為什么還要去外國旅游；以及，把錢存起來增值更有價(jià)值，為什么要浪費(fèi)在旅游上，等等。

當(dāng)然，我不是說旅游一定要有什么偉大的意義，但從我個(gè)人來說，我從來沒有把旅游當(dāng)作單純的一種放松和休閑。

以前看美劇《西部世界》，有一段話我覺得還挺有感慨，按照我的理解，他講的是，找遍世界，最終找回了自己。最開始，我覺得解鎖了新的大洲，新的國家，新的地標(biāo)，很有成就，那么慢慢的，我發(fā)現(xiàn)其實(shí)解鎖了自己，更多的面對陌生環(huán)境的勇氣，更強(qiáng)的體能和適應(yīng)力，更高的爬升和海拔記錄，對自身能力，體力極限，安全邊界有了更清醒和完整的認(rèn)識。

但這還不是最有意思的，我有個(gè)特點(diǎn)，我其實(shí)對很多事情一直有好奇心，看我過去的游記應(yīng)該能看到，我會很關(guān)心一些當(dāng)?shù)氐南M(fèi)特點(diǎn)，出海機(jī)會，以及理解這個(gè)世界的多樣性。

大部分人旅游有兩種心態(tài)：一種就是旅游就是旅游，打卡拍照秀朋友圈，一切都是為了贏得別人的羨慕和稱贊。還有一種也挺常見，天朝上國心態(tài)，到哪里都是吐槽別人不如自己家鄉(xiāng)，不如國內(nèi)的便利，性價(jià)比等等。然后撿著那些覺得不爽的拍個(gè)視頻，徹底祛魅，果斷勸退，說起來也挺有流量的。

回到前面話題，帶著好奇心去旅游，我看到很多我覺得好奇的現(xiàn)象就會去問問AI，問問搜索引擎，然后理解背后的邏輯，比如說以前寫過埃及開羅的滿城都是爛尾房，我特意搜索過，原來是當(dāng)?shù)氐亩愂照吆兔耖g的博弈，只要房子不封頂，不完成，有個(gè)什么稅就可以不交，然后演變?yōu)樗械姆孔佣际遣环忭?，故意不徹底完成，都爛尾，但一樣入住，一樣生活，和政府卡bug，然后城市就成了那個(gè)鬼樣子。一個(gè)典型的”上有政策，下有對策“的范例。

下面匯報(bào)一下近況，也借此案例分享我在浪的過程中是如何思考和分析的。

前段時(shí)間不是無聊跑到馬來西亞閑逛呢么，吉隆坡太無聊了，又懶得去檳城，然后就又去了趟馬六甲，順便看看很早之前投資的一個(gè)爛尾房。其實(shí)馬六甲也去過很多次了，也沒什么特別惦記的，但是有個(gè)爛尾房在那里，就順路瞅一眼，沒想到我定的酒店居然正好可以看到那棟樓（還真不是特意這么定的）。

就是這棟樓，我們在里面投資了一個(gè)小公寓，現(xiàn)在已經(jīng)停工爛尾好多年了。

然后我就閑逛發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在馬六甲的商場，比疫情前還荒涼，整棟的空置，一些曾經(jīng)還算正常經(jīng)營的商業(yè)體現(xiàn)在也是整層整層的空置。

這個(gè)商場很多年以前我來過，不是這樣的，雖然不能說人聲鼎沸吧，但至少還是在正常運(yùn)營的。

但你要說馬六甲商業(yè)不行吧，河邊，夜市，非常熱鬧，景點(diǎn)附近的攤販規(guī)模比我以前來要大了非常多，游客摩肩接踵不夸張。

這肯定不是經(jīng)濟(jì)蕭條的表現(xiàn)對吧。

然后我就開始和AI聊天，來試圖解開這種反差的原因，你說了解這些干嘛呢，其實(shí)，因?yàn)槲一貒l(fā)現(xiàn)，廈門其實(shí)也有類似趨勢，雖然沒那么夸張。馬六甲是不是一個(gè)樣本，對于國內(nèi)一些二線旅游城市后續(xù)的發(fā)展演化，有沒有參考意義，特別是針對一些希望從事旅游相關(guān)投資的人，算不算是一種經(jīng)驗(yàn)或者教訓(xùn)的借鑒。

首先說一下背景，我的爛尾房開發(fā)商叫做惠勝置地，說起來還是新加坡開發(fā)商，老板應(yīng)該是個(gè)富二代，本地開發(fā)商的公子，他們在馬六甲投資很大，說句夸張的話，馬六甲所有新地標(biāo)建筑體（歷史傳統(tǒng)建筑當(dāng)然不能算）全是他們蓋的，包括當(dāng)?shù)刈畲蟮纳虡I(yè)中心英雄廣場。

當(dāng)時(shí)他們積極押注馬六甲，拿了非常多地，并且在新加坡大量發(fā)展投資者，而且當(dāng)時(shí)英雄廣場的商業(yè)氣氛確實(shí)也不錯，現(xiàn)場考察感覺蠻靠譜，有成功案例，有遠(yuǎn)大愿景，有新加坡本地品牌背書，真看不出風(fēng)險(xiǎn)。問題在哪里呢？

當(dāng)時(shí)馬六甲有兩個(gè)超級利好，一個(gè)叫做皇京港，一個(gè)叫做新馬高鐵。

看我們的爛尾房沒，旁邊就是皇京港填海，那片地是第一期，是個(gè)游輪碼頭，按照規(guī)劃，游輪游客下船能看到的第一個(gè)建筑就是那棟樓，然后是商住綜合體，底下有商場，有游樂場，有餐飲服務(wù)，上面有酒店式公寓（也就是我們投資的項(xiàng)目）。

皇京港是個(gè)超長期，超巨大投資的項(xiàng)目，會給當(dāng)?shù)貛砀嗟木蜆I(yè)機(jī)會和人口增長，按照當(dāng)時(shí)的測算，馬六甲將迎來常住人口的激增。

新馬高鐵規(guī)劃中，原計(jì)劃有馬六甲的停靠站，會極大縮短和新加坡，吉隆坡的通勤時(shí)間，也會成為新加坡人的后花園，預(yù)期周末，節(jié)假日來馬六甲度假和短住的新加坡人，以及新加坡落地的其他國家游客都會有較大增長。

結(jié)果，皇京港涼了，新馬高鐵也涼了。

當(dāng)然，游客依然有，馬六甲的旅游名氣還在，但本地盲目擴(kuò)張的商業(yè)設(shè)施，沒有足夠的本地消費(fèi)支撐，再看一下惠勝置地旗下之前完工的項(xiàng)目，都是當(dāng)?shù)氐貥?biāo)建筑。

都是商住綜合體，都是一線海景房，也都是大部分賣給了新加坡投資者，這算是比較早完成的，都算是順利交付了，相關(guān)酒店也開業(yè)了（第一張圖上可以看到希爾頓酒店），但問題是，所謂商業(yè)體，完全空置了。

這是希爾頓酒店樓下商場，我轉(zhuǎn)了一圈只有兩家店開業(yè)，一家咖啡廳一家是7-11連鎖超市。另一棟樓底商也是全部空置。

問了一下AI，馬六甲州人口只有110萬-120萬，其中馬六甲市甚至只有60萬人口，新增商業(yè)體完全過剩。之前所有商業(yè)開發(fā)都是按照人口激增，沖向200萬的規(guī)模去設(shè)計(jì)的。

廈門最近也開始出現(xiàn)一些商場蕭條的情況，雖然沒那么夸張，但也有一些端倪，那么我查了查，廈門前些年大發(fā)展，人口從200多萬一路漲到500多萬，所以商業(yè)投資和新的商業(yè)體能夠有生存和發(fā)展的空間，但最近幾年，增速驟然下降，新的商業(yè)設(shè)施具有更豐富的業(yè)態(tài)和更符合時(shí)代的規(guī)劃，還能維持住基本運(yùn)營，但一些舊的商業(yè)設(shè)施就開始蕭條了。

然后AI又給了我一個(gè)觀點(diǎn)，就是開發(fā)商的問題，惠勝旗下這些商業(yè)實(shí)體為了回籠資金，都是分散賣店鋪的方式，這種方式好處是快速回款，但缺點(diǎn)是缺乏整體規(guī)劃，商業(yè)設(shè)施缺乏公共區(qū)域和主題分區(qū)，以及店鋪雷同度高，優(yōu)質(zhì)品牌難以入駐（一些綜合商場為吸引優(yōu)質(zhì)品牌會給予各種優(yōu)惠甚至免租，但如果商場里全部都是小業(yè)主產(chǎn)權(quán)店鋪，沒有誰愿意犧牲自己的收租利益）。

而且更糟糕的是，運(yùn)營者為了更加賺錢，會在外部增加攤販區(qū)域，反而更加分流了內(nèi)部用戶群。其實(shí)英雄廣場就有這個(gè)特點(diǎn)，內(nèi)部逐漸蕭條，但外部攤販成群出現(xiàn)。而廈門明發(fā)廣場，所面臨的問題幾乎一樣。

為什么我啰嗦這些，國內(nèi)很多朋友會考慮，大城市太辛苦了，回老家開個(gè)店吧，搞個(gè)小生意吧，希望這些觀察能帶來一些思考和幫助。

旅游業(yè)所帶來的商業(yè)機(jī)會依然存在，但要注意這些機(jī)會不是平均的分配到城市的每個(gè)商業(yè)體，每個(gè)商業(yè)街。

人口增長，年齡分布，業(yè)態(tài)分布，游客構(gòu)成，很多因素都需要認(rèn)真考慮。當(dāng)一些二三線城市人口不再增長，甚至下降；當(dāng)一些城市發(fā)展旅游業(yè)效果顯著，但本地消費(fèi)乏力的時(shí)候，你該如何選擇投資機(jī)會，如何規(guī)劃自己的創(chuàng)業(yè)路線，多看看世界，多去看看不同國家和地區(qū)的表現(xiàn)，也許你會有不同的判斷。

我記得之前還說過一個(gè)案例，日本的伊勢市，伊勢神宮是日本神教最高級別的宗教設(shè)施，也是信徒最向往的地方，神宮參拜道兩側(cè)的店鋪游客如織，生意火爆，但火車站邊上的商店街門可羅雀，小朋友在里面踢足球，根本就沒有客流。

馬來西亞現(xiàn)在還有一個(gè)現(xiàn)象，因?yàn)樾录悠碌囊绯鲂?yīng)，中國投資者目前在新山大規(guī)模投資，特別是算力中心，對當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，商業(yè)還是促進(jìn)很大，而隨著柔佛州電力被中國企業(yè)瓜分殆盡，大吉隆坡的雪蘭莪也開始享受溢出紅利，加上檳城因?yàn)榄h(huán)境和華文環(huán)境，以及國內(nèi)直飛的通勤優(yōu)勢，也有不少中國企業(yè)在當(dāng)?shù)匕仓煤Ｍ鈭F(tuán)隊(duì)降低運(yùn)營成本。

但馬六甲就很尷尬，沒有高鐵，沒有國際直飛航線，眼睜睜看著其他地區(qū)享受這一輪紅利。他們也是拼命想抱中國大腿，但除了歷史情結(jié)帶來的旅游資源，其他真的沒有能拿出手的。

皇京港能重啟么？前幾年中建集團(tuán)填了好大一片海，然后馬來政府突然毀約，就扔那里了......

新馬高鐵能重啟么？雖然新柔地鐵快開通了。

雜七雜八，寫的有點(diǎn)亂，不過你也看出來了，依然是傳統(tǒng)手工寫作。