本文來自微信公眾號： 環(huán)球旅訊 ，作者：TD

這兩年的深圳酒店市場，主打一個“冰火兩重天”。

深中通道通車、港人北上常態(tài)化、演唱會扎堆，直接把周末的住宿市場帶飛，全城酒店滿房成了常態(tài)。但硬幣的另一面是，一到工作日市場瞬間降溫，曾經穩(wěn)定的商務客流走弱，房價也悄悄踩了剎車。

比淡旺季失衡更扎心的，是客群的嚴重分化：高端酒店乘著深圳硬科技產業(yè)的東風，客單價和入住率雙雙起飛；而中低端酒店卻因為瘋狂涌入的新供給，陷入了極度內卷的存量廝殺。

周末爆單周中冷清，高端穩(wěn)賺中端內卷，傳統(tǒng)酒店到底該怎么破局？“酒店+”跨界融合、AI數字化落地，究竟是搞錢利器還是無效噱頭？

以下是對話實錄，經編輯刪減：

李超：結合港人北上、深中通道開通及本地演藝經濟活躍等利好，目前深圳酒店市場的真實發(fā)展狀況如何？高端與中低端酒店的表現是否存在分化？

陳智：從行業(yè)數據來看，深圳酒店市場的周末入住率確實明顯提升，但周中商務客人的增長趨勢相對平緩。整體而言，入住率依然有所上漲，但平均房價保持持平或略微下跌。

從華僑城在深圳的16家酒店數據來看，高端酒店的入住率和房價表現遠優(yōu)于中高端及經濟型酒店。盡管去年深圳新增了約2000間高端酒店客房，但整體來看，高端市場的需求增量依然大于供給增量。

因此，高客單價市場依然保持強勁的上漲趨勢，這一表現在2025年及2026年上半年均得到了印證。

疊加深圳AI硬科技、上市企業(yè)商務活動持續(xù)活躍，進一步托舉高端酒店需求韌性；相比之下，中低端市場在產品供給上增速更快，導致了當前的結構性分化。

李超：當前“酒店+景區(qū)”的模式面臨挑戰(zhàn)，酒店未來還能從哪些角度拓展收入機會？如何避免“1+1<2”的無效加法？

陳智：在深圳市場，“酒店+”絕不是簡單的產品疊加與打折銷售。成功的加法必須滿足三個條件：一是具備獨有的地方特色資源；二是與酒店核心客群高度匹配；三是能完美契合深圳的城市屬性。

以我們前海的酒店為例，其周邊有“灣區(qū)之光”摩天輪和頻繁演出的音樂廳。我們將客房與摩天輪、演出門票打包，有效彌補了商務酒店周末客源不足的短板，實現了市場均衡發(fā)展。

相反，我們也曾嘗試過“酒店+錦繡中華”的模式，甚至在物理空間上打通了通道，但效果并不理想。

原因在于客群不匹配：前往景區(qū)的游客多為價格敏感型，與高星級酒店客群不符。因此，酒店在做加法時，必須精準分析客群需求。例如，針對年輕群體的演唱會經濟，酒店可以推出相應的演藝配套產品，這與傳統(tǒng)景區(qū)客群的需求是完全不同的。

李超：國內中端市場進入存量改造期，部分國際酒店集團也推出了軟品牌（如萬豪博選）。對于面臨租約到期或需要翻新的酒店，是否有更務實的突圍方向？

陳智：針對大量運營10年以上、不少已達15~20年、面臨租約到期翻新的酒店，改造前必須厘清三個核心問題：

第一，酒店是否還在主流客群的核心動線上；第二，主體框架和機電設備的剩余使用壽命；第三，投資回報率（ROI）能否算得過來賬。

基于這三點考量，我認為目前“軟品牌翻牌+輕資產投入+會員體系支撐”的模式，比重資產全面改造更劃算，也更容易被投資人接受。

在具體改造上，我們傾向于“公區(qū)重做、客房輕改”。例如，部分五星級酒店客房軟裝改造成本控制在20萬元左右，而部分中端酒店僅需4萬多元即可達到五星級標準的改造效果。

對于缺乏會員體系和智能化投入的單體高星酒店而言，除非具備極強的文化屬性和高忠誠度的專屬客群，否則在當下的運營壓力下，走連鎖化、軟品牌翻牌是更符合商業(yè)邏輯的選擇。

李超：AI在酒店業(yè)熱度很高，但落地往往面臨投入大、見效慢的問題。華僑城在AI的實際應用中，有哪些真正產生效益的切入點？

陳智：酒店業(yè)不應盲目追求大模型，而應聚焦于應用場景。從華僑城的實踐來看，目前AI在兩個方面產生了切實的效益：

首先是收益管理。AI在收益管理上的應用非常成熟，對集團整體收益的提升有顯著幫助。未來，AI在收益管理上的顆粒度還會進一步細化，從房型維度延伸至渠道、時段等更精細的維度。

其次是能耗與設備維保。我們將AI應用于耗能管理及旗下酒店的設備設施安全管理與維修預警。這不僅有效降低了養(yǎng)護成本，還提升了人效。

酒店應用AI絕不能是為了“炫技”或講故事，必須能夠計算出成本與效益。在人工成本剛性上漲的背景下，AI在壓降人工成本、提升整體運營效率方面具有巨大潛力，這也是未來投資人最愿意為之買單的核心價值。

李超：高星酒店在引入AI時往往較為謹慎，擔心削弱人性化服務。您如何看待AI在高星酒店與中端酒店中的不同應用前景？未來是否會出現“AI原生酒店”？

陳智：對于高星酒店，我們在對客端的AI應用上確實非常慎重。例如客房語音智控，由于涉及客人隱私與個人習慣，我們在高星酒店中持保守態(tài)度。

高星酒店客人更看重面對面的溫度與人性化服務，而非過度依賴高科技。但在中高端有限服務酒店中，語音控制等AI應用已成為標配，年輕客群對此有強烈的使用習慣。

從長遠趨勢來看，AI在酒店業(yè)的普及不可避免，其最大的優(yōu)勢將體現在成本控制，尤其是人工成本的壓降上。

至于“AI原生酒店”，我認為它一定會出現。但基于國有企業(yè)的決策機制，在創(chuàng)新上往往較為審慎。因此，我大膽預測，AI原生酒店將率先在民營資本中誕生。民營資本更善于創(chuàng)新、敢于投資，也更愿意去嘗試新鮮事物，它們將是推動酒店業(yè)AI變革的最前沿力量。